Wet kwaliteitsborging bouwen

Wat is de Wet kwaliteitsborging bouwen (Wkb)?

In het kort zorgt de Wet kwaliteitsborging bouwen voor meer toezicht in de bouw, private kwaliteitsborging en meer aansprakelijkheid voor aannemers. Met als belangrijkste doel: de bouwkwaliteit in Nederland verbeteren. Bijkomende voordelen zijn minder opleverpunten en lagere faalkosten. Daarnaast leidt de wet tot een grotere aansprakelijkheid van aannemers bij verborgen gebreken.

Opbouw van de wet

De Wet kwaliteitsborging bouwen  valt uiteen in twee delen. Ten eerste is er een verandering van de publiekrechtelijke wetgeving, vastgelegd in de Woningwet en de Wabo. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is de basis voor een groot deel van de vergunningen in het domein van de fysieke leefomgeving. De Wabo maakt het mogelijk om, binnen een project, met één omgevingsvergunning verschillende activiteiten (bouw, aanleg, oprichten, gebruik) uit te voeren. Een stelsel van private kwaliteitsborging vervangt het gemeentelijke toezicht op de naleving van het Bouwbesluit. Daarnaast is er een privaatrechtelijke component, met voornamelijk invloed op de aanneming van werk.

Vanaf wanneer geldt de Wet kwaliteitsborging bouwen?

De veranderingen gaan in op 1 januari 2024 en gelden tot en met 2028 alleen voor eenvoudige bouwwerken in de zogenoemde 'laagste risicoklasse'. Denk aan eengezinswoningen en kleinere bedrijfspanden. Vanaf 2025 volgen de andere bouwwerken. Zo kunnen bouwbedrijven en gemeenten stap voor stap ervaring opdoen met het nieuwe toezicht in de bouw.

Wat verandert er voor jou door de Wet kwaliteitsborging bouwen?

We zetten de belangrijkste veranderingen op een rij.

1. Onafhankelijke kwaliteitsborging bij bouwers in plaats van bouwtoezicht door gemeenten.
2. Betere bescherming van consumenten tegen verborgen gebreken.
3. Vooraf duidelijkheid voor opdrachtgevers over risico’s.
4. Opschorting: depot wordt niet meer automatisch vrijgegeven door notaris, de opdrachtgever bepaalt.

Heb je vragen of wil je meer over weten over de Wet kwaliteitsborging bouwen?
Je kunt ons altijd bellen. Ben je niet verzekerd? Bel dan 088 3279 883. Ben  je wel verzekerd? Bel ons dan op telefoonnummer 020 651 1715 voor advies.

1. Onafhankelijke kwaliteitsborging

Onafhankelijke 'kwaliteitsborgers' controleren tijdens het ontwerp en op de bouwplaats of een gebouw voldoet aan de wettelijke technische eisen.

In het huidige stelsel verricht het college van burgemeester en wethouders het bouwtoezicht. Voor het verstrekken van de omgevingsvergunning is dat meestal geen probleem. Uit verschillende incidenten en onderzoeken blijkt dat gemeenten onvoldoende toetsen op het bouwontwerp en de kwaliteit van de uitvoering. Zij hebben niet genoeg mankracht en expertise om alle bouwprojecten binnen de gemeentegrenzen grondig te controleren. Zo worden gebouwen voor gebruik vrijgegeven die wel voldoen aan de bouwvergunning, maar die technisch onvoldoende kwaliteit hebben.

Verantwoordelijkheid terug bij de bouwers

De overheid wil de toezicht en controle in de bouw verhogen met een geheel nieuw systeem van kwaliteitsborging, waarbij de bouwwereld zelf de kwaliteit controleert en inzichtelijk maakt. Door de Wet kwaliteitsborging bouwen krijgt de gemeente minder invloed. De verantwoordelijkheid wordt grotendeels teruggelegd bij jou, bij de bouwwereld, die ook zélf met initiatieven moet komen om hier concreet invulling aan te geven. Er is gekozen voor een systeem met onafhankelijke kwaliteitsborgers, die de bouw van ontwerp tot oplevering volgen en de kwaliteit vastleggen in een dossier.

Waarom komt de overheid met deze wet?

Dit stelsel wil de kwaliteit van nieuwbouw verbeteren door het voorkomen van constructiefouten, brandonveilige situaties, onvoldoende isolatie of gebrekkige ventilatie. Door preciezer en zorgvuldiger te werken, hoef je als bouwbedrijf ook minder kosten te maken voor het achteraf herstellen van bouwfouten.

Meer verantwoordelijkheid en dus ook...

Als aannemer krijg je meer verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van je eigen werk. De bouwwereld in zijn geheel krijgt een grotere invloed op het verbeteren van de bouwkwaliteit in zijn eigen markt. Als bouwer hoef je voorafgaand aan de bouw niet meer te beschikken over een omgevingsvergunning.

... meer aansprakelijkheid voor bouwers

Als aannemers hun eigen werk mogen beoordelen, leidt dat niet per se tot een betere kwaliteit. Zo zouden klanten kunnen denken. Maar de overheid geeft jou als aannemer niet alleen meer verantwoordelijkheid, maar verhoogt ook jouw aansprakelijkheid. Opdrachtgevers krijgen een juridisch sterkere positie en betere bescherming tegen bouwfouten.

2. Bescherming verborgen gebreken

Je bent als aannemer verantwoordelijk voor de gevolgen van alle gebreken die je zelf veroorzaakt hebt. Je klant kan je dwingen om deze fouten te repareren, ook als hij ze pas later ontdekt.

• De aannemer krijgt meer aansprakelijkheid voor verborgen gebreken
  De oplevering is gewoonlijk hét breekpunt waarbij de risico’s van het werk overgaan op de opdrachtgever. Dit principe komt met de nieuwe wet deels op losse schroeven te staan. Ook gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs had moeten ontdekken bij oplevering maar die pas later aan het licht komen, kunnen nog steeds voor herstel in aanmerking komen. Het is aan jou als aannemer om aan te tonen dat de gebreken die niet meteen bij de oplevering zijn ontdekt, jou niet aan te rekenen zijn. Wij verwachten dat in de praktijk deze bepaling de meeste vragen zal oproepen?
• De waarschuwingsplicht van de aannemer wordt verzwaard
  De aannemer is volgens de huidige wetgeving verplicht om bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht. Dit voor zover de aannemer deze onjuistheden kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Daarnaast is de aannemer ook verplicht om te waarschuwen voor ongeschiktheid van zaken die door de opdrachtgever aangeleverd worden.
  In de nieuwe Wet kwaliteitsborging bouwen is de regel anders. Als de aannemer de opdrachtgever moet waarschuwen dat zijn wens de kwaliteit van het gebouw kan schaden, moet hij dit schriftelijk en ondubbelzinnig doen. Voor de opdrachtgever is dat prettig, omdat een mondelinge waarschuwing straks niet volstaat. De schriftelijke waarschuwingsplicht voorkomt discussies achteraf. Houd daar rekening mee.
  Mocht zich dus een dergelijk geval voordoen, dan moet je zwart op wit kunnen aantonen dat jij de opdrachtgever hebt gewaarschuwd. Heb je je dossier niet op orde? Of slaat de opdrachtgever een alleen mondeling gegeven waarschuwing in de wind? Dan kunnen eventuele gevolgen alsnog voor jouw rekening komen.
• De aannemer moet een bouwdossier bijhouden
  Nieuw is ook dat jij als aannemer altijd een bouwdossier moet bijhouden, waarbij je wordt ondersteund door de kwaliteitsborger. Dit moet je nog vóór de oplevering aan de opdrachtgever verstrekken. Dat voorkomt discussies over het al dan niet verstrekken van bepaalde stukken. Door het dossier te vergelijken met het contract kan de opdrachtgever controleren of alle verplichtingen zijn nagekomen. Zo kunnen eventuele tekortkomingen, afwijkingen of minderwerk makkelijker worden aangetoond door de opdrachtgever. Je kunt van jouw kant aan de hand van het dossier aantonen dat je de bouw hebt uitgevoerd conform de afgesproken en wettelijk verplichte eisen, normen en kwaliteitsstandaarden.
• Om dit in goede banen te leiden kan het handig zijn gebruik te maken van een app. Zo houd je nog makkelijker overzicht van alle gemaakte afspraken op de diverse projecten die je hebt lopen. DAS werkt samen met andere partijen die het begeleiden van je verbouwing digitaal heel gemakkelijk maken.

Waarom doet de overheid dit?

De overheid wil met deze nieuwe regels in de Wet kwaliteitsborging bouwen de rechtspositie van consumenten (bewoners en gebruikers)  beter beschermen en opdrachtgevers meer rechten geven.

Wat betekent dit voor jou?

Consumenten krijgen een sterkere juridische positie. Daardoor wordt het in theorie makkelijker voor hen om jou als aannemer te verplichten om je aan je afspraken te houden. Ook kunnen consumenten je makkelijker aansprakelijk stellen voor gebreken. 

3. Aannemers en hun verzekeringen

Als aannemer moet je je klant vroegtijdig laten weten of en hoe hij zich heeft verzekerd tegen faillissement en risico's op schade en gebreken.

Volgens de regels in de nieuwe Wet kwaliteitsborging bouwen moet je als aannemer vóór het sluiten van de overeenkomst de opdrachtgever informeren over de vorm en inhoud van de zekerheid die hij biedt in geval van faillissement en gebreken na oplevering. Dus: zijn er verzekeringen? En zo ja, welke en voor welke bedragen? De meeste ondernemers in de bouw breiden daarom hun verzekering uit met een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Je bent dan speciaal verzekerd voor schade die wordt veroorzaakt tijdens de bouw of verbouwing.

Waarom doet de overheid dit?

De overheid wil de consument bewust maken van mogelijke risico’s tijdens en na de bouw en de mogelijkheden om die te beperken. De consument wordt zo gedwongen om niet alleen voor de laagste prijs te gaan, maar ook deze overweging mee te nemen bij het kiezen van een leverancier.

Wat betekent dit voor jou als aannemer?

Een aannemer moet transparant zijn over de risico’s die de opdrachtgever loopt door hem in het offertetraject al proactief te informeren over de al dan niet aanwezige verzekeringen en garanties.

Een goed geïnformeerde keuze

Je klant kan zo bij het sluiten van een aannemingsovereenkomst zelf bewust kiezen welke risico's hij bereid is te lopen, afgezet tegen de kosten die gemoeid zijn bij het beperken van deze risico’s.

4. Opschorting/betaling van depot

Consumenten kunnen bij de oplevering van hun nieuwbouwwoning vijf procent van het bouwbedrag (de aanneemsom) in depot geven bij de notaris. Dat noemen we het 'opschortingsrecht'.

Het opschortingsrecht geeft opdrachtgevers de tijd om eventuele problemen te signaleren. Met het depot van vijf procent heeft de opdrachtgever een stok achter de deur om jou als aannemer te dwingen de problemen op te lossen. In de huidige situatie keert de notaris dit bedrag drie maanden na de oplevering automatisch uit aan de aannemer. In de nieuwe Wet kwaliteitsborging bouwen keert de notaris het geld pas uit nadat de klant daarmee actief heeft ingestemd.

De aannemer moet de opdrachtgever wijzen op het opschortingsrecht

De laatste vijf procent van de aanneemsom wordt dus niet meer automatisch vrijgegeven. Volgens de nieuwe regels moet je als aannemer uiterlijk in de tweede maand na oplevering de opdrachtgever schriftelijk melden dat hij gebruik kan maken van zijn opschortingsrecht: de bevoegdheid om het depot of een deel daarvan te handhaven en dus de betaling op te schorten. Dat dwingt de opdrachtgever om daarover zelf een beslissing te nemen en voorkomt dat de notaris het depot te gemakkelijk vrijgeeft.

Waarom doet de overheid dit?

De consument wordt zo proactief gewezen op zijn recht een deel van de betaling achter te houden. Zo houdt hij een stok achter de deur om jou als aannemer te dwingen eventuele laatste problemen op te lossen.

Wat betekent dit voor de notaris?

De notaris mag er niet meer van uitgaan dat het depot na drie maanden automatisch vrijkomt. Hij moet wachten op de actieve goedkeuring van de opdrachtgever. Het staat de notaris natuurlijk vrij om zelf de klant te benaderen met de vraag of hij gebruik wil maken van zijn opschortingsrecht.

Wat betekent dit voor de aannemer?

Als aannemer moet je je opdrachtgever wijzen op de mogelijkheid het openstaande deel van de aanneemsom langer dan drie maanden bij de notaris in depot te houden. Dat kun je bijvoorbeeld doen in je offerte, opdrachtbevestiging of algemene voorwaarden. Eventueel kun je vervangende zekerheid bieden, zoals een bankgarantie.

Wat betekent dit voor de consument?

Het gebeurt nu nog wel dat opdrachtgevers zich niet realiseren dat de notaris hun borgsom na drie maanden automatisch vrijgeeft. Dat is vervelend als er resterende gebreken zijn. Met de nieuwe regels, vanaf 1 januari 2024, moet de klant zelf het initiatief nemen om het depot vrij te geven.

Heb je vragen over de Wet kwaliteitsborging bouwen?

Je kunt ons altijd even bellen voor advies, op telefoonnummer 088 3279 883.