Overname horeca- of winkelpand? Dit is waarom je je goed moet voorbereiden

Het zijn meestal de ‘oude’ huurders die de huur niet meer kunnen betalen dan wel willen stoppen met hun bedrijf en (eindelijk) een andere kandidaat gevonden om hun bedrijf wil overnemen. Bij bedrijfsovername neemt dan de nieuwe eigenaar de plaats in van de oude eigenaar in de huurovereenkomst. Dat wordt met een juridische term indeplaatsstelling genoemd.

Huurovereenkomst overnemen of nieuwe sluiten

Soms wordt er geen nieuwe huurovereenkomst gesloten, maar worden alle rechten en plichten uit de lopende overeenkomst overgenomen door de opvolgend ondernemer. Het komt ook voor dat verhuurders een nieuwe huurovereenkomst willen sluiten met de opvolgende ondernemer of een aanvulling (addendum) op de bestaande huurovereenkomst willen opnemen.

Huurprijs wijzigen

Ik raad je in ieder geval aan om goed te letten op de bepalingen in de huurovereenkomst die gaan over het wijzigen van de huurprijs. Naast de bepalingen over indexatie kan ook opgenomen zijn dat de huurprijs eens in de vijf jaar kan worden herzien als de huurder of verhuurder dat wil. Soms betekent dat een lagere huurprijs, maar meestal betekent dat een hogere huurprijs.

Indexatie huurprijs

De verhuurder van een pand kan de huurprijs jaarlijks aanpassen aan de gestegen (consumenten)prijzen. De huurindexatie is een percentage waarmee de huur jaarlijks stijgt. Deze is gekoppeld aan de consumentenprijsindexcijfer. Dit betekent dat wanneer de consumentenprijzen omhoog gaan, de huurprijs verhoogd mag worden. Zo was de indexatie over 2022 maar liefst 14,5 procent. Je moet als huurder goed opletten om niet voor onaangename verrassingen komen te staan. Het kan handig zijn om nieuwe afspraken met de verhuurder te maken. Als jullie het niet eens worden, zal de kantonrechter uiteindelijk moet beslissen.

Terug naar oorspronkelijke staat

Wil je alsnog van de huurovereenkomst af? Kijk dan of dat wel kan op de termijn die jij wilt. Onderzoek verder of je voorganger aanpassingen in en aan het pand heeft gedaan. Als in de overeenkomst staat dat het pand in de oorspronkelijke staat moet worden opgeleverd, kan het zijn dat je bijvoorbeeld de horecakeuken, de koelcel of de verlaagde plafonds met verlichting moet verwijderen. Dat kan een kostbare aangelegenheid worden. Doe je dat niet? Dan kan de verhuurder het laten doen en de kosten daarvan op jou verhalen. Het is dus ook belangrijk om daarover goede afspraken te maken met je verhuurder.

Verdiepen in algemene bepalingen

Bij indeplaatsstelling moet je je goed verdiepen in de inhoud van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. Ook is het van belang om na te gaan of tijdens de looptijd nog aanvullende afspraken tussen de verhuurder en je voorganger zijn gemaakt. Je komt zo beter beslagen ten ijs bij de overnameonderhandelingen. En de kans is kleiner dat je voor onaangename verrassingen komt te staan.

Dit blog is van Christa Verploeg, jurist en mediator bij DAS

Disclaimer

Dit blog schetst de algemene regels en uitgangspunten. Uiteraard kan er in specifieke situaties sprake zijn van uitzonderingen. Heeft u vragen over dit onderwerp of uw specifieke situatie kunt u altijd contact opnemen met een van onze specialisten.