Wet kwaliteitsborging: een gewaarschuwd aannemer telt voor twee!

Op 1 juli 2023 treedt de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) stapsgewijs in werking. Een wet die veel stof gaat doen opwaaien in de bouwwereld. Voor de bouwondernemers gaat er veel veranderen. Van uitvoering tot aansprakelijkheid zullen er ingrijpende wijzigingen plaatsvinden. In deze blog zal ik een voorbeeld geven van de impact die de Wkb heeft op de oplevering van een nieuwbouwwoning. Een belangrijk moment in de bouw, zowel voor de aannemer als de opdrachtgever. Vanaf dat moment gaat het risico van het werk namelijk volledig over op de opdrachtgever. De aannemer is daarna “slechts” nog aansprakelijk voor verborgen gebreken en/of verstrekte garanties.

Huidige regelgeving

In de huidige regelgeving is dit kantelmoment “zwart-wit” en moet een opdrachtgever tijdens de oplevering alle zichtbare kenbare gebreken melden omdat hij anders geen herstel kan vorderen van de aannemer. De gedachte in de huidige regeling is dat de aannemer na de oplevering erop mag vertrouwen dat de opdrachtgever de niet gemelde (zichtbare) gebreken heeft aanvaard. Met dure woorden: “er is dan decharge verleend aan de bouwondernemer”.

Nieuwe regelgeving

Maar in de nieuwe regelgeving gaat dit strikte regime flink op de schop en wordt de oplevering een grijs schemergebied. De aannemer is straks namelijk verantwoordelijk voor de gevolgen van alle gebreken in de bouw die hij zelf veroorzaakt heeft. Als er gebreken zijn, dan kan de opdrachtgever de aannemer dwingen om de fouten te repareren. Ook als de opdrachtgever deze fouten pas later ontdekt. Of de opdrachtgever de gebreken bij de oplevering had kunnen en moeten zien is niet meer relevant.

Als aannemer doe je er dus verstandig aan om een zeer grondige oplevering te doen en hiervan een goed dossier te maken. Dit om te voorkomen dat je in een vervelende bewijspositie komt waarin je moet bewijzen dat het gebrek niet door jou is veroorzaakt.

Een praktijkvoorbeeld

Een voorbeeldje ter verduidelijking. Na de oplevering worden er zonnepanelen gelegd en daarbij raakt het dak beschadigd waardoor de opdrachtgever een lekkage krijgt. De opdrachtgever meldt deze de lekkage vervolgens bij de aannemer als zijnde een (verborgen) gebrek. Op basis van de nieuwe regelgeving moet je ter afwering van deze claim als aannemer bewijzen dat het gebrek na de oplevering is ontstaan. Geen fijne uitgangspositie dus. Je zult veel eerder genoodzaakt zijn om kosten te maken, bijvoorbeeld om aan te tonen dat het gebrek later is ontstaan.

Goede voorbereiding is het halve werk

Het is dan ook zaak om je als bouwondernemer goed voor te bereiden op de nieuwe regelgeving en je niet te laten verrassen. Dat scheelt later een hoop kopzorgen, voorkomen is immers beter dan genezen.

Tips voor een goede voorbereiding

1.Check jouw Algemene voorwaarden

Je doet er goed aan om je Algemene Voorwaarden te bekijken en te controleren of ze overeenstemmen met de nieuwe wetgeving. Laat je algemene voorwaarden aanpassen of opstellen door een van onze juristen of stel zelf je Algemene Voorwaarden voor de bouw op.

2.Pas jouw offerte aan

Een aannemer moet transparant zijn over de risico’s die de opdrachtgever loopt door hem in het offertetraject al proactief te informeren over de al dan niet aanwezige verzekeringen en garanties.

3.Breid je verzekering uit met een beroepsaansprakelijkheidsverzekering

Je bent dan speciaal verzekerd voor schade die wordt veroorzaakt tijdens de bouw of verbouwing.

4.Hou een bouwdossier bij

Dit voorkomt discussies en zo kun je aantonen dat je de bouw hebt uitgevoerd conform de afgesproken en wettelijk verplichte eisen, normen en kwaliteitsstandaarden.

Mocht je als bouwondernemer onverhoopt toch in een juridisch conflict komen met jouw opdrachtgever? Dan helpt DAS je daar natuurlijk graag bij.

Meer weten?

Wil je meer weten over de Wet kwaliteitsborging? Op onze site vind je een speciale pagina met informatie.

Disclaimer

Dit blog schetst de algemene regels en uitgangspunten. Uiteraard kan er in specifieke situaties sprake zijn van uitzonderingen. Heeft u vragen over dit onderwerp of uw specifieke situatie kunt u altijd contact opnemen met een van onze specialisten.