Planschade: heb ik recht op een vergoeding?

Wat is planschade?

Verandert het bestemmingsplan van jouw woonomgeving? Dan kan de waarde van jouw grond of woning minder waard worden. Dit is bijvoorbeeld het geval als de gemeente in jouw woonwijk een windmolenpark laat bouwen. Er is dan sprake van planschade. Meestal heb je recht op een schadevergoeding.

Wanneer heb ik recht op een planschadevergoeding?

Om in aanmerking te komen voor een planschadevergoeding, moet je aan verschillende voorwaarden voldoen. We hebben ze voor je op een rijtje gezet.

• De schade moet het gevolg zijn van een planologische wijziging. Er is dan sprake van verandering in het bestemmingsplan.
• Op het moment dat je jouw huis kocht, kon je niet voorzien dat het bestemmingsplan zou veranderen.
• Je hebt nog geen andere vorm van schadevergoeding ontvangen (bijvoorbeeld door onteigening).

Om te bepalen of de schade veroorzaakt wordt door de wijziging van het bestemmingsplan, worden de oude en de nieuwe plannen met elkaar vergeleken. Er wordt dan niet gekeken naar wat er feitelijk gerealiseerd is met het oude plan, maar naar wat er maximaal mogelijk was.

Als je tijdens de koop van je huis wist dat het bestemmingsplan gewijzigd zou worden, kom je niet in aanmerking voor een vergoeding. Als je bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning koopt en weet dat die naast een snelweg wordt gebouwd, heb je geen recht op een planschadevergoeding.

Informeer voordat je een woning koopt bij de gemeente naar het bestemmingsplan. Vraag ook of er plannen zijn om in de omgeving veranderingen door te voeren. Vraag goed door. Als er inderdaad plannen zijn die de bestemming van de omgeving veranderen, kun je daar rekening mee houden met de (prijs)onderhandelingen.

Planschadevergoeding

Als je aan bovenstaande voorwaarden voldoet, heb je recht op een planschadevergoeding.

De planschadevergoeding dekt niet de volledige schade. Er is altijd een eigen risico. Dit is meestal gelijk aan 2% tot 5% van de waarde van je woning. Dit bedrag wordt dan van de schadevergoeding afgetrokken. Verder wordt je planschadevergoeding verhoogd met de wettelijke rente. Ook worden de door u betaalde leges terugbetaald.

Wanneer heb ik geen recht op een planschadevergoeding?

Je hebt geen recht op een vergoeding als de schade redelijkerwijs te voorzien was. Dit is bijvoorbeeld het geval als je een pand koopt waarvan je weet dat er in de buurt een snelweg zal worden aangelegd.

Ga je jouw woning verbouwen en veroorzaak je zelf planschade? Dan ben je meestal verplicht deze zelf te vergoeden. Voordat de gemeente toestemming voor de verbouwing verleent en een omgevingsvergunning verleent, sluiten jullie samen een planschadeovereenkomst. In die overeenkomst staat waarschijnlijk dat je eventuele schade zelf zal vergoeden.

Jouw verzoek tot planschadevergoeding indienen

Als je recht hebt op planschadevergoeding, dien je een verzoek in bij de gemeente. Dit doe je schriftelijk en binnen 5 jaar. Gebruik hiervoor het aanvraagformulier van de gemeente. Die kun je meestal daar ophalen.

Leg in je brief duidelijk uit waarom je vindt dat je planschade hebt geleden. Je kunt je verzoek pas indienen als de wijziging van het bestemmingsplan volledig rond is. Houd er rekening mee dat je altijd leges betaalt om het verzoek in te dienen. Het bedrag varieert per gemeente en ligt ergens tussen de € 300 en € 500. Je krijgt dit bedrag terug als de planschadevergoeding geheel of gedeeltelijk aan je wordt toegewezen.

Planschadeprocedure

Na je aanvraag schakelt de gemeente een planschadecommissie in. Dat is een gespecialiseerd bureau dat planschadeverzoeken beoordeelt. Zij controleren of er sprake is van schade, hoe groot de schade is en welke invloed de schade op de waarde van je woning heeft.

De planschadecommissie kijkt bijvoorbeeld naar de inhoud van het oude en het nieuwe bestemmingsplan en bepaalt wat de verschillen zijn. Als er inderdaad sprake is van een waardevermindering, kijkt de commissie ook naar de grootte van de schade.

Vervolgens brengt de commissie een conceptadvies uit. Schakel een jurist in en schrijf samen een onderbouwde reactie. De gemeente kan ook op het advies reageren. De commissie verwerkt alle reacties in een definitief advies en geeft dit aan de gemeente. De gemeente neemt vervolgens een beslissing. De gemeente mag afwijken van het advies, maar moet dat wel motiveren.

Bezwaar maken bij een planschadeprocedure

Ben je het niet eens met de beslissing van de gemeente? Dan kun je binnen 6 weken schriftelijk bezwaar maken. Als dat ook wordt afgewezen, kun je in beroep gaan bij de rechtbank. Ook dit doe je binnen 6 weken. Mocht de rechtbank je verzoek ook afwijzen, dan kun je nog in hoger beroep gaan bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Dit kan ook binnen 6 weken.

Planschadevergoeding voor ondernemers

Ook als ondernemer kun je last hebben van schade door een planologische wijziging. Dit is bijvoorbeeld het geval als je bedrijfspand minder waard wordt door de bouw van een hoge flat. Je hebt dan recht op planschadevergoeding. De procedure verloopt hetzelfde als voor particulieren, maar de uiteindelijke kosten kunnen anders zijn. Laat je daarom goed adviseren door juristen.