Nieuwe verplichting energielabel C voor kantoorpanden: dit moet je weten

1. Voor welke kantoren geldt de verplichting van een energielabel C?

De verplichting geldt voor alle kantoorpanden van 100 m2 of meer. Maar de labelplicht is niet op alle kantoorgebouwen van toepassing. Er gelden grofweg vijf uitzonderingen:

1.Kantoren met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 100m2.

2.Het gebouw waar het kantoorgebouw deel van uitmaakt heeft als hoofdfunctie geen kantoorfunctie, doordat de kantoorfunctie minder dan 50 procent van het totale oppervlakte van het gebouw uitmaakt. Bijvoorbeeld kantoren in detailhandel, hotels en horecabedrijven;

3.Alle kantoorgebouwen die zijn aangewezen als Rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument;

4.Kantoorgebouwen die binnen 2 jaar worden onteigend, gesloopt of getransformeerd;

5.Kantoorgebouwen waarvan de investeringen om energielabel C te realiseren een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar. In dit geval behoeven alleen de maatregelen genomen te worden met een terugverdientijd tot en met 10 jaar.

2. Aan welke zaken moeten verhuurders en huurders van bestaande contracten denken?

Bij bestaande huurovereenkomsten komen vooral vragen naar voren over of het niet voldoen aan de labelplicht een gebrek is of niet en zo ja, welke remedies een huurder in dat geval heeft. Van een gebrek is in ieder geval sprake als de huurder geen gebruiksvergunning kan krijgen. Voor een verhuurder is relevant om te weten of een huurder kan worden verplicht om medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de benodigde werkzaamheden. Relevant is vervolgens ook nog wie verantwoordelijk is voor welke maatregelen en wie daarvan de kosten draagt. Het kantoorpand moet in ieder geval voldoen aan overheidsvoorschriften.

3. Welke mogelijkheden heeft een huurder als het pand niet voldoet aan de labelplicht?

Een huurder kan de verhuurder verplichten om ervoor te zorgen dat het pand voldoet aan de labelplicht. Wil de verhuurder geen maatregelen nemen om aan de labelplicht te voldoen? Dan kan een huurder het zelf laten doen en de kosten daarvan verrekenen met de huur. Ook zou de huurder zich kunnen beroepen op huurprijsvermindering. Hierbij is van belang of er wel of niet gebruik is gemaakt van het zogenoemde ROZ- model huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen. Die sluiten namelijk veelal een beroep op huurprijsvermindering uit.

4. Kan je als verhuurder jouw huurder dwingen om werkzaamheden toe te staan?

Als een verhuurder het gehuurde moet verduurzamen van de overheid om aan de labelverplichting te voldoen, zal een huurder in de regel gehouden zijn om de benodigde werkzaamheden in of aan het gehuurde te gedogen. Bij verhuur van kantoorruimte wordt namelijk veelal gebruik gemaakt van de standaard algemene bepalingen van de Raad voor Onroerende Zaken. Daarin staat een medewerkingsplicht voor een huurder. Als deze algemene bepalingen niet van toepassing zijn, kan de verhuurder aangeven dat het om dringende werkzaamheden gaat. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die – simpel gezegd – niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Een huurder is verplicht om dringende werkzaamheden toe te staan. Los hiervan kunnen verhuurder en huurder hierover natuurlijk bij nieuwe nog te sluiten huurovereenkomst specifieke afspraken maken of nieuwe aanvullende afspraken op een bestaande huurovereenkomst. Het is voor beide partijen verstandig om dat te doen.

5. Wat kunnen de gevolgen zijn als een kantoorpand niet voldoet aan de label C verplichting?

Als niet aan deze verplichting wordt voldaan, kan er worden gehandhaafd door de overheid. Dat betekent dat de overheid het kantoorpand kan sluiten of een dwangsom opleggen. In de praktijk zal het niet zo’n vaart lopen. Alle gemeente hanteren een zogenaamde handhavingstrategie, waarbij overtreders vaak eerst zelf nog een bepaalde periode in de gelegenheid worden gesteld om zaken op te lossen. Ook kan de gemeente natuurlijk niet alle kantoren tegelijk controleren. De verwachting is dat de gemeenten zullen beginnen met de grotere kantoren of de hele oude kantoren waar de meeste “energiewinst” te behalen valt. Kleinere ondernemers in relatief nieuwe kantoren zullen dan waarschijnlijk later aan de beurt zijn. Kantoren die nog geen energielabel C hebben zullen een brief van de gemeente krijgen waarin wordt aangegeven dat binnen een bepaalde periode (12 weken wordt als standaardtermijn geadviseerd) een geldig energielabel C of een energie- of maatwerkadvies aangeleverd moet worden waaruit blijkt welke maatregelen nodig zijn om een label C te krijgen. Check in ieder geval nadat je een brief hebt ontvangen of je niet onder de uitzonderingen valt.

6. Hoe zit het met nieuwe huurcontracten?

Bij nieuw te sluiten huurovereenkomsten staat de verhuurder voor de keuze om de benodigde maatregelen door te voeren vóór de ingangsdatum of daarna. In beide gevallen is het aan te raden om vooraf aandacht te besteden aan de te maken afspraken in verband met de labelplicht en de verduurzamingsopgave als geheel. Hiermee voorkom je in de toekomst mogelijke discussies met huurders. Leg afspraken over de uitvoering van werkzaamheden in het kader van de labelplicht duidelijk vast in de huurovereenkomst, bijvoorbeeld:

1.Verplicht de huurder medewerking te verlenen aan de uit te voeren maatregelen en sluit het recht op huurprijsvermindering of schadevergoeding uit;

2.Leg vast dat het niet verlenen van medewerking een geldige grond voor opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst is;

3.Leg vast wie welke investering doet en sluit het wegneemrecht van de huurder uit;

4.Verbied desinvesteringen die het label kunnen aantasten;

5.Verplicht de huurder tot duurzame investeringen die hij in de huurlooptijd kan terugverdienen.

Meer weten?

We kunnen in dit blog niet ingaan op alle details van de regeling, maar wil je er meer over weten? Meld je dan aan voor ons webinar op 26 januari.

Aan dit blog werkten de volgende collega’s mee:

Bas Altena, advocaat

Neeltje Sprenger, advocaat contracten- & aansprakelijkheidsrecht

Thijs van der Weijde, senior jurist bestuursrecht

Disclaimer

Dit blog schetst de algemene regels en uitgangspunten. Uiteraard kan er in specifieke situaties sprake zijn van uitzonderingen. Heeft u vragen over dit onderwerp of uw specifieke situatie kunt u altijd contact opnemen met een van onze specialisten.