Appartementsrecht en VvE

Wat is appartementsrecht?

Als een groter gebouw opgesplitst wordt in appartementen, krijgen de eigenaren van die appartementen een appartementsrecht. Ze worden samen eigenaar van het hele onroerende goed (het complex).

Het appartementsrecht regelt de onderlinge (eigendoms-)verhoudingen. Het geeft iedere eigenaar een exclusief gebruiksrecht op een privégedeelte (een appartement). Verder bepaalt het appartementsrecht hoe de eigenaren met elkaar omgaan en op welke manier ze – via de VvE – voor het gebouw gaan zorgen.

Het verdelen van appartementsrechten vindt altijd plaats via een notariële akte: de splitsingsakte. In de splitsingsakte is een Splitsingsreglement opgenomen. Hierin staan alle regels waaraan de eigenaren zich moeten houden. Daarnaast kan een huishoudelijk reglement worden opgesteld. Daarin staan leefregels. Het huishoudelijk reglement is een aanvulling op de wet en op de splitsingsakte. De VvE moet zorgen voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.

Wat is een VvE?

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een vereniging waar alle appartementseigenaren binnen 1 complex automatisch én verplicht lid van zijn. Het lidmaatschap is niet opzegbaar en duurt zolang je eigenaar bent van je appartement.

De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van het complex. Hierdoor wordt bijvoorbeeld het onderhoud van (de gemeenschappelijke delen en zaken van) het gebouw geregeld. Welke delen gemeenschappelijk zijn, is opgenomen in de splitsingsakte. Het gaat vaak om het dak, de fundering, de entree en de liften.

Een VvE kent 3 wettelijk verplichte organen: de vergadering van eigenaren, het bestuur en de voorzitter van de vergadering. De vergadering van eigenaren is het belangrijkste orgaan van de VvE. Zij nemen – met alle eigenaren – democratisch de besluiten. Het bestuur van de VvE voert deze besluitvorming vervolgens uit.

Vergadering van Eigenaren

Er is ten minste 1 keer per jaar een vergadering van eigenaren. Hoe vaak de VvE precies moet vergaderen, is in de splitsingsakte geregeld. Aan de vergadering kunnen alle leden van de VvE deelnemen. Binnen deze vergadering worden de besluiten genomen. Op de agenda staan (in ieder geval) de begroting van het komende jaar en de resultaten van het afgelopen jaar.

Hoe besluiten tot stand moeten komen, is ook in de splitsingsakte geregeld. In de meeste gevallen moet er sprake zijn van een volstrekte meerderheid van de stemmen (minstens één meer dan de helft). Meestal tellen aan de stemmen van aanwezigen en volmachten mee, maar in de splitsingsakte kan hiervan worden afgeweken. Vaak is er ook een quorumvereiste. Het quorum is het minimale aantal leden dat aanwezig moet zijn op de vergadering om besluiten te mogen nemen.

Bestuur

Het bestuur bestaat vaak uit 1 of meerdere (professionele) bestuurder(s) die worden aangewezen in de vergadering. Leden van de VvE kunnen de bestuurstaak ook op zich nemen.

Voorzitter van de vergadering

De voorzitter mag alleen de vergadering voorzitten en heeft verder geen invloed op de besluiten die in de vergadering worden genomen.

Verplichtingen VvE

De VvE moet aan een aantal verplichtingen voldoen:

• De VvE is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel.
• Er wordt minimaal 1 keer per jaar vergaderd.
• De VvE heeft een bestuur.
• Er is een kascommissie aangesteld, tenzij er een Raad van Commissarissen of controlerend accountant is.
• De VvE beschikt over een reservefonds dat vastgesteld is op basis van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of gelijk is aan 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.
• De jaarstukken moeten worden opgesteld en vastgesteld door de vergadering: een exploitatierekening, balans en toelichting op de balans.
• De begroting voor het komende boekjaar moet worden opgesteld.

Regels VvE

In de wet, de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement staan alle regels over de rechten en plichten van de VvE.

Splitsingsakte
In de splitsingsakte staat hoe het gebouw is splitst en welk aandeel de verschillende appartementen hebben. Bij de splitsingsakte hoort ook een splitsingstekening. In deze tekening staat aangegeven wat de begrenzingen zijn van de privégedeelten (de appartementen) en de gemeenschappelijke gedeelten. Het splitsingsreglement maakt ook deel uit van de splitsingsakte. Je kunt de splitsingsakte opvragen bij het Kadaster.

Splitsingsreglement
De VvE is verplicht om onder andere statuten op te stellen en deze vast te leggen in een het splitsingsreglement. Dit is als het ware de ‘grondwet‘ van het appartementencomplex. Hierin zijn bijvoorbeeld de naam en het doel van de vereniging opgenomen. In het splitsingsreglement staan ook afspraken in over de financiering, de ledenvergaderingen, welke zaken en gedeelten gemeenschappelijk zijn en hoe het onderhoud geregeld is. Er mogen geen regels in het splitsingsreglement staan die in strijd zijn met de wet.

Huishoudelijk reglement
Het opstellen van een huishoudelijk reglement is niet verplicht, maar wel verstandig. In dit reglement kunnen gedragsregels voor de bewoners worden vastgelegd. Denk aan afspraken over geluidsoverlast, afval en huisdieren. Deze regels mogen niet in strijd zijn met de wet of de splitsingsakte.

Reservefonds voor onderhoud

Een van de belangrijkste taken van een VvE is zorgen dat er genoeg geld in het reservefonds zit. Veel VvE’s maken een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Hierin staat precies welk onderhoud wanneer moet gebeuren en wat de kosten hiervan zijn. Zo wordt ook duidelijk hoeveel er maandelijks moet worden gespaard in het reservefonds.

Alle leden dragen maandelijks een bedrag bij (meestal in de vorm van servicekosten) om het gebouw te onderhouden. De overheid verplicht alle VvE’s tot een minimale maandelijkse reservering in het reservefonds die gelijk is aan het bedrag in het MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde.

Conflict met VvE?

Soms kan er binnen de Vereniging van Eigenaren een conflict ontstaan. Het is dan verstandig om mediation of juridische hulp in te schakelen. Onze specialisten staan altijd voor je klaar!