Help! Een verborgen gebrek aan mijn nieuwe woning

De kopers hadden de koopovereenkomst niet getekend als ze dit hadden geweten. Volgens de kopers hebben de verkopers geweten dat het dak vervangen moest worden, maar hebben zij dat verzwegen. Het is een recent voorbeeld van kopers die ik help in deze zaak. En zij zijn niet de enige. Zaken over verborgen gebreken komen zeer regelmatig voor en zijn vaak langlopende processen. Grote vraag in dit soort zaken is: kun je verkopers aanspreken voor na de koop ontdekte verborgen gebreken?

Onderzoekplicht  

Wanneer je een bestaand huis koopt, heb je als koper een onderzoeksplicht. Die plicht houdt in dat je, voordat je de woning daadwerkelijk koopt, de bouwkundige staat van die woning zo goed mogelijk moet (laten) onderzoeken.

Dit is vooral van belang in het geval je na de koop verborgen gebreken constateert. Bijvoorbeeld een lekkage of houtrot. Als het gebrek al zichtbaar was toen je de woning kocht, dan kun je de verkoper niet aansprakelijk stellen.

Mededelingsplicht

Bij een ‘verborgen’ gebrek kan dit anders zijn. De verkoper moet melding moeten maken van alle gebreken waarvan die op de hoogte is, maar die je als koper niet (direct) kunt zien. Dit noemen we de mededelingsplicht. Vraag als kopende partij dan ook altijd of er (verborgen) gebreken aan de woning kleven en leg dit schriftelijk vast.

Als de verkoper geen melding maakt van verborgen gebreken en je constateert na levering opeens een dergelijk gebrek aan de woning? Dan kun je in sommige gevallen de verkoper aanspreken. Van belang is hierbij of het gaat om een ernstig of een minder ernstig gebrek. Op het moment dat het verborgen gebrek niet heel ernstig is, dan heeft je vordering kans van slagen als jij kunt aantonen dat:

1. Het gebrek al bestond toen je de koopovereenkomst en/of de eigendomsakte tekende;
2. De verkoper wist van het gebrek en dit niet aan jou heeft medegedeeld. De mededelingsplicht gaat boven de onderzoeksplicht. Dat betekent dat als een verkoper gebreken verzwegen heeft en dus niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan, hij niet aan een onvoorzichtige koper mag tegenwerpen dat die geen onderzoek heeft verricht.

Ernstig gebrek

Is er sprake van een ernstig gebrek waardoor het normaal gebruik van je huis niet meer mogelijk is (bijvoorbeeld een rotte dakconstructie)? Dan kun de verkoper daarvoor aanspreken ondanks dat hij niets van het gebrek wist. Op dat moment moet je als koper wel aantonen dat het gebrek al bestond voordat jij eigenaar werd en dat je niet wist en ook niet behoorde te weten van dat gebrek.

Tot slot: twee belangrijke tips!

1. Laat een bouwkundige keuring doen voor het sluiten van de koopovereenkomst of in de bedenktijd, zeker als de woning wat ouder is. Door deze inspectie komen (verborgen) gebreken vaak op tijd aan het licht en kom je niet voor vervelende verrassingen te staan.
2. Op het moment dat je een verborgen gebrek constateert, meldt het gebrek dan tijdig bij de verkoper.

Podcast Huispedia

In de podcast van Huispedia ‘Wat te doen bij problemen na de koop’ vertel ik wanneer een huis officieel van jou is, welke problemen je tegen kunt komen en hoe je ze kunt voorkomen en oplossen. Je kunt de podcast op Spotify of hier beluisteren.

Stappenplan

Wil je weten hoe je het beste kunt handelen als je een verborgen gebrek constateert aan je net gekochte woning? Bekijk het stappenplan op onze site: Stappenplan verborgen gebreken melden | Wij helpen u | DAS

Dit blog is van Christa Verploeg, jurist en mediator bij DAS