Nieuwbouwwoning op komst? Laat je goed informeren over je rechten!

Consumenten die een nieuwbouwhuis hebben gekocht die na 1 juli 2023 wordt opgeleverd zullen onder deze nieuwe regeling vallen. In deze blog zal ik inzoomen op de impact die de nieuwe regels hebben op de oplevering van toekomstige nieuwbouwwoningen. De oplevering is natuurlijk hét moment waar veel kopers naar uit kijken. Eindelijk mag je aan de slag in je nieuwe woning waar je vaak meer dan één jaar op hebben gewacht. Maar juridisch is de oplevering ook een belangrijk moment omdat na oplevering het risico van het werk volledig overgaat op de koper. Goed opletten dus!

Hoe is het nu geregeld?

Na de oplevering is de aannemer alleen nog maar aansprakelijk voor verborgen gebreken. Gebreken aan de woning die de consument bij de oplevering had moeten zien vallen hier niet onder. Ik zal dit met een simpel voorbeeld toelichten.

Stel dat je daags na de oplevering bij het poetsen van de ramen diepe krassen ontdekt in de buitenbeglazing. Deze heb je tijdens de oplevering over het hoofd gezien omdat de ramen toen smerig waren en het hard regende.

Je meldt de krassen natuurlijk meteen bij de aannemer en vertelt hem dat je geen nieuwe ramen met krassen hebt gekocht. Maar dan komt de volgende teleurstelling. Er is een grote kans dat de reactie van de aannemer iets zal zijn in de trant van: “sorry de krassen staan niet op het proces-verbaal van oplevering dus ik kan helaas niets voor u betekenen”.

Je zult het hier natuurlijk niet mee eens zijn en juridische stappen willen ondernemen, bijvoorbeeld via je rechtsbijstandverzekering. Echter, de behandelend jurist zal u waarschijnlijk vertellen dat u de krassen bij de oplevering had kunnen opmerken en dat uw kansen daardoor verkeken zijn om verhaal te halen bij de aannemer.

De jurist legt u uit hoe dit komt. Volgens de regels had u de krassen redelijkerwijs moeten ontdekken bij de oplevering, ze waren niet verborgen. De eventuele schuldvraag is daarbij niet relevant. Zelfs als u kan aantonen dat de krassen tijdens de bouw zijn ontstaan zal het nog steeds lastig worden om verhaal te halen.

De achterliggende gedachte bij de huidige aansprakelijkheidsregeling is namelijk dat de aannemer na de oplevering erop mag vertrouwen dat de consument de niet gemelde (zichtbare) gebreken heeft aanvaard. Met een dure woorden: er is decharge verleend aan de aannemer.

Wat verandert er na 1 juli 2023?

Gelukkig verandert dit strenge regime ná 1 januari 2023 in het voordeel van de consument. De aannemer is in de nieuwe regeling na de oplevering namelijk nog wél aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van de woning niet zijn ontdekt. Dus ook gebreken die een consument bij een grondige oplevering had kunnen opmerken (zoals bijvoorbeeld krassen op het raam). De logische uitzondering hierop is wanneer de gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen.

Stel dat andere werklui na de oplevering schade veroorzaken in de nieuwe woning en het vervolgens “vergeten” te melden. Dan zou het niet fair zijn als de aannemer hiervoor zou moeten opdraaien. Echter, het is wel nog steeds aan de aannemer om aan te tonen dat hij de gebreken niet heeft veroorzaakt.

De juridische discussie tussen de aannemer en consument zal straks dus veel minder gaan over de vraag of de gebreken bij de oplevering hadden moeten worden opgemerkt. Dat is natuurlijk goed nieuws voor de consument. Maar ondanks de nieuwe regels zullen er altijd discussies blijven rondom de oplevering van nieuwbouwwoningen.

Mijn verwachting is dat de nieuwe regels juist in het begin zullen zorgen voor meer conflicten omdat de regels dan voor iedereen nieuw zijn en de praktijk altijd weerbarstiger is dan de theorie.  

Disclaimer

Dit blog schetst de algemene regels en uitgangspunten. Uiteraard kan er in specifieke situaties sprake zijn van uitzonderingen. Heeft u vragen over dit onderwerp of uw specifieke situatie, dan kunt u altijd contact opnemen met een van onze specialisten.