Verborgen gebreken huis

Wat zijn verborgen gebreken?

Als je een huis koopt, koop je dat in de staat waarin het op dat moment is. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. De verkoper heeft een meldingsplicht om gebreken te melden en als koper heb je een onderzoeksplicht. Het is daarom belangrijk om met een bouwkundig expert de staat van de woning goed in kaart te brengen. Soms blijken er toch verborgen gebreken te zijn die tijdens de verkoop van de woning wel aanwezig waren, maar waar de koper geen weet van had. Dit wordt een verborgen gebrek genoemd. Dit kan ook voor schade zorgen. Wij hebben de meest voorkomende voorbeelden van verborgen gebreken voor je op een rijtje gezet.

Aansprakelijkheid verborgen gebreken koophuis

In principe komen vanaf de eigendomsoverdracht eventuele verborgen gebreken voor rekening van de koper. Toch zijn er situaties waarin de verkoper aansprakelijk kan worden gesteld. De verkoper moet dan het gebrek dan repareren of de reparatiekosten betalen. Je kunt hem aansprakelijk stellen in twee situaties:

• Je kunt jouw woning niet normaal gebruiken door het gebrek.
• De verkoper wist van het gebrek, maar heeft dit niet gemeld.
• De gebreken zijn voor de koper redelijkerwijs niet zichtbaar.

Een kanttekening hierbij is dat je zelf als koper ook een onderzoeksplicht hebt. Je moet zelf onderzoeken of er problemen zijn en ook genoeg vragen stellen om dit te achterhalen. Hoe meer onderzoek je hebt gedaan, hoe groter de kans is dat de verkoper de schade moet betalen. Als er dus zichtbare gebreken zijn, of gebreken die met een beetje onderzoek kunnen worden ontdekt, is de verkoper daarvoor achteraf niet aansprakelijk. Als koper is dit jouw risico.

Je kunt jouw woning niet normaal gebruiken
Vaak staat er in het koopcontract dat de woning ‘de eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn’. Gaat het om zeer ernstige gebreken die een normaal gebruik van de gekochte woning niet mogelijk maken? Denk hierbij aan een lekkage of een slechte fundering. Dan komt het herstel van deze gebreken in principe voor rekening van de verkoper, áls de non-conformiteit bewezen kan worden. Daarbij maakt het niet uit of de verkoper op de hoogte was van de gebreken of niet. Bij een beroep op non-conformiteit zal in veel gevallen een deskundigenrapport noodzakelijk zijn waaruit de ernst van het gebrek blijkt. Is het niet een dusdanig ernstig gebrek dat dit het normale gebruik van de woning in de weg staat, dan kan de verkoper alleen aansprakelijk kan worden gesteld indien kan worden aangetoond dat hij het gebrek heeft verzwegen.

Gebrek is niet gemeld
De verkoper heeft altijd een meldingsplicht waardoor hij gebreken voor de verkoop moet melden. Wordt dit niet gedaan, terwijl hij wel van het gebrek af wist? Dan moet de verkoper de kosten van de reparatie betalen. Jij moet dan wel bewijzen dat hij dit van te voren wist. Een deskundige kan je hierbij helpen. Het kan ook zijn dat de verkoper niet van het gebrek af wist maar dat hij dit wel had moeten weten doordat er bijvoorbeeld een bepaald risico was zoals bijvoorbeeld een vervuilde grond. Als hij het risico niet meldt, moet hij een schadevergoeding betalen. Ook dan moet je bewijzen dat hij dit wist.

Onderzoeksplicht van de koper

Als koper van een huis heb je een onderzoeksplicht. Je bent verplicht om vóór de koop zelf te onderzoeken of het huis gebreken toont. Dat is vaak lastig om zelf te doen. Het is daarom, zeker bij oudere woningen, verstandig om een bouwkundig rapport te laten maken. Een bouwkundig inspecteur onderzoekt dan grondig de visuele staat van het huis en schrijft zijn bevindingen op in een rapport. Dat heeft nóg een voordeel: eventuele aantoonbare tekortkomingen kun je namelijk gebruiken bij de prijsonderhandelingen. Doe je geen onderzoek en ontdek je later gebreken die bij een onderzoek wel naar voren waren gekomen? Dan draai je zelf op voor de schade van deze verborgen gebreken.

Mededelingsplicht van de verkoper

De verkoper is verplicht is om de gebreken die hem bekend aan de koper te melden. Als hij weet dat er bepaalde gebreken zijn, mag hij die niet verzwijgen. Dat betekent dus, dat je als koper op de informatie van de verkoper moet kunnen vertrouwen. Zegt hij dat het dak in goede staat is, dan mag je op de juistheid van deze verklaring vertrouwen. Met goede gerichte vragen kunt je dus al bepaalde risico’s uitsluiten. Ook risico’s moet de verkoper melden.

Wat te doen bij verborgen gebreken?

Heb je een verborgen gebrek ontdekt? Bekijk via het stappenplan verborgen gebreken melden of je de schade kunt verhalen en welke stappen je moet doorlopen. Lees ook meer over de termijn waarin je verborgen gebreken moet melden.